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你没看错，我也没写错，是34亿人。
这个数字不是我编出来的，而是国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”主任李铁和副主任乔润令在公开演讲的时候说的，去年10月以来，至少在北京和上海各说过一次。最近一次提到这个数字，是在4月19日。
据报道，国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”的课题组2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现，90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外，12个省会城市共规划建设55个新城新区，有一个省会城市就要新建13个城区。“有研究数据显示，全国新城新区规划人口达到34亿”。
其实34亿人仅是可以容纳的增量。根据国家统计局的数字，到2013年年底，中国城镇人口是7.3亿，新区规划了34亿人口，加起来就是40亿人。也就是说，中国的城市可以把全世界的城镇人口，全部装进去！
李铁和乔润令没有透露这些规划设定的完成年份，但一般来说，目前各地的规划有两种，一种是近期的操作性规划，一般截止日期是2020年。还有一种是远景规划，到2030年。更远的规划，绝大多数城市还没有做，因为没有意义。也就是说，按照中国地方政府的雄心壮志，到2030年就可以“解放全人类”了。
地方官员们都疯了吗？看来是的。因为这已经不仅仅是个远景，而在付诸实施了。不信，我们再看看浙江、江苏的数字。
根据官方统计，浙江2012年人口普查的时候，有城镇常住人口3462万人，年增长约50万人左右。应该说，人口总量和增量，浙江都算不上大省。那么，浙江隐瞒了人口吗？可能会有，但不多。因为我们可以拿它的移动电话数字和广东等省份相比，然后估算人口规模。浙江被低估的外来常住人口，如果有，最多也就两三百万人。
我们再看看浙江的建筑规模有多么吓人。由于统计公报里没有详细数字，我们只能到统计年鉴里查，目前浙江的统计年鉴只提供2012年和以前的数字。2012年浙江房屋竣工面积是5.5亿平米，2011年是5.1亿平米，2010年是4.5亿平米，2009年是4亿平米。按照这个增速，2013年竣工面积在6亿平米左右。
这是从建筑企业角度统计出来的数字，包括了商品房、集资房、安居房、乡镇自用房、军产房、市政设施等多种房屋，不包括农民自建房和小产权房。也就是说，从2009年至2013年，浙江竣工交付使用的房屋面积超过25亿平米。如果按照60%为住宅推算（江苏大概70%是住宅），是15亿平米。而这还没有包括2009年以前建成的合法住宅，以及小产权房！按照25平米解决一个人的居住问题来计算，过去5年浙江新增城镇住宅，足够6000万人居住，而全省目前最多有3700万城镇人口。
我在前两天的文章中提到过绍兴，这个城市仅仅2012年在建房屋面积就达4.7亿平米，竣工面积1.8亿平米，大概相当于2个上海，或者七八个深圳！而绍兴的人口，只有深圳的四分之一，上海的六分之一！
浙江绝对“不是一个人在战斗”，2013年和2012年，江苏的房屋施工面积分别达到了19.3亿平米、16.2亿平米；竣工住宅的面积分别是4.8亿平米、4.1亿平米！即便考虑原有城镇人口住房改善因素，也可以每年为1000万新增城镇人口解决住房。但按照江苏官方的数据，全省每年城镇新增人口只有100万！
毫无疑问，国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”的调查，和浙江、江苏两省统计局的数据，相互印证了一件事：中国的房子建得太多了，规划中的就更多，远远超出了实际需求。
那么，未来中国房地产市场将出现什么情况？又将产生什么影响呢？
第一，中国房地产和建筑业狂飙突进的时代结束了。由于房屋严重过剩，未来将有一大批中小房地产企业被迫转型，或者死亡。建筑行业也一样，大量人员需要转行，不少民工可能会失业，或者转移到制造业。
第二，房地产对经济的拉动作用将越来越小，政策刺激所能激发出来的反应，将逐步衰减。相关的钢铁、水泥、玻璃、建材等行业，真正的苦日子还没有开始。而金融业需要控制风险，尤其是业务比较集中在三四五线城市的银行、信托公司。
第三，中国大概只有少数大城市中心区的房子，还有投资价值。但整体而言，房产将成为一种防御性资产，或者叫“慢资产”。你想靠房子暴富，越来越难了。但如果选择得好，可以获得长期回报，抗拒通胀，仅此而已。因此，不适合高杠杆运作（贷款）。
第四，由于房地产这头拉车的老牛接近猝死，中国经济下行压力将越来越大。未来债务风险将逐步显现，管理层需要认真对待，做出预案。
第五，房价将严重分化。有网友常理直气壮地争辩说，房子每平米的建筑成本就两千多，我们小县城的房价还能跌到哪里？我告诉你，如果没有人住，只能改成养猪场。如果连猪都不住，最终只能卖废品价，而且还要扣掉拆除费。玉门老城，几年前就已经出现50元一平米的商品房了，不信走着瞧。
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发表于 2024-10-16 04:54:00