中国房地产的冷思考之一——我是楼市唱衰派

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中国房地产的冷思考之一——我是楼市唱衰派
　　
　　我对中国房地产市场一直不看好。大概从2001年起就持这种看法。结果呢，大家都看到了，我错得一塌糊涂。幸运的是，在老婆的威逼下，2002年我就买了一套房子，否则连坐的地方都没有。当然，犯错误是要付出代价的。现在看闲书时老婆总要在旁边唠叨：“看这些破书有什么用，当年要不是我果断决定，现在你就睡到马路上去吧！”碰到这种情况我当然无话可说，但是，我真的错了吗？
　　
　　一般认为中国房地产兴起于1998年住房制度改革。事实不是这样。中国房地产的第一次发展高峰应该是改革开放初中期。30岁以上的人恐怕都记得当年的情景。改革开放前是没有私有住房一说的，都靠公家分房（好多年没有说“公家”这个词了，感慨啊，感慨！！！）。当年我们家住房条件是这样的：一家五口，祖孙三代，住在约10平方米的房子里。没有厨房，没有厕所，也没有洗澡的地方。公共厨房就在过道里，一家炒菜整栋楼都闻到烟味。公共厕所离我家20米远，那里灯泡老坏，一到夜里黑漆漆的什么也看不见。小时候我胆子小，一个人进厕所那是绝对不敢的。如果没有大人陪着，就只有在厕所外面解决。当年的小伙伴大抵都是如此。所以厕所的墙根下到处是我们‘画’的大大小小、形态各异的地图。这也算是当年的中国一景吧。当时的人们是没有买房子的想法的，就是做梦时都没有。梦是现实的反映。单位已多年没有建房，个人买房更不可能。幸好，改革开放开始了！！！随着经济形势的逐渐好转，人民的生活日渐改善。我在80年代就搬了两次家，一次1985年，一次1987年，房子也从一间房变成了两室一厅。我的一些同学和我不同，他们不是住“公家”的房子。那时候有所谓的居民新村，就是普通居民买地皮自己盖的房子。不知道这是不是最早的私有住房。当年的房地产也曾很热，海南的房子就炒得极高。后来经济紧缩，又跌得一塌糊涂。听说到现在房价都没有回到当年的高度。
　　
　　由于众所周知的原因，89年以后中国房地产开始陷入了沉寂，一直到1998年。98年中国房地产开始全面复兴，而且发展极快。一九九八年国家投资和自筹投资建成交付使用的商品住宅面积仅为14125.7万平方米，而到了2006年就达到45471.7万平方米，增长了3倍多。有人说98年开始的房地产繁荣是因为住房公积金的推出，这显然不是事实。住房公积金是根据前几年国家对住房的投入来设定的，而且增长速度远低于房价的增长，它根本没有能力来推动中国房地产市场的发展。房改对房地产的最大贡献就是取消了福利分房，断了等单位分房的退路。它使人们要改善居住条件只有一条路可走：到房地产市场买房去！
　　
　　  98年开始的房地产繁荣充满了神奇。2006年中国已竣工的商品住宅面积达4.54717亿平方米，是1997年1.24647亿平方米的三倍多。更重要的是它直接冲击了人们以为是真理的房价收入比的概念。可以肯定，中国的这段房地产发展史必将载入世界经济教科书。
　　
　　中国的房地产市场有自己独特的特点。决定中国房地产繁荣的原因很多，主要有：第一、极旺的需求。既然是极旺就和我们常说的旺盛需求有区别。虽然改革开放后中国的住房状况有了极大的发展，但和广大人民的需求相比还是有很大的差距。这不仅是对某个人，某个阶层而言，而是包括所有人。2000年我找旧房子时，一些待售的40-70平方米房子的前主人据说就是市委组织部的。那时候没有多少人知道三室两厅，四室两厅，更不用说复式楼、别墅。而现在它已经是一些中、高收入者的标准配置。第二、收入的大幅提高。住房需求和经济实力就好象房地产繁荣的两条腿，缺一不可。改革开放前买房是不可想象的，那时候几乎人人都在温饱线上挣扎，根本没有余钱买房。我家至今还保留着80年代初的一张存折，那上面的存款最多时5元，最少时只有5分钱（改革开放前更少）。30年的改革开放使人民财富高速增长。80年代人人羡慕的万元户，现在只相当于一些城市的最低工资。经济条件的改善使买房成为一种可能`。收入的高增长还使早买房变得更加划算。2002年我买房时花了20多万，除了自己的全部积蓄，双方父母还支持了一大笔钱。这还不够，另外还贷款了10万。如果以当年的收入计算，即使省吃俭用也要10余年才能还清，而现在只要4-5年就够了。第三、中国独特的家庭关系。据说美国人18岁以后就开始独立，而中国不同。即使子女已成年，父母也要尽可能的予以帮助。所以中国人买房往往不只是一个家庭，而可能是几个家庭的合力。第四、收入的两极分化。收入的两极分化本身并不能提高总的住房需求，但却可以使中国的房地产的“拐点”后移。在中国，中、高收入者的收入远高于平均水平，他们能够忍受更高的房价。第五、浓厚的投机。由于中国经济快速发展，越早买房就越合算。所以，房地产投资很明显有利可图。正如中国股市一样，大量的流动性资金进入，将房价推到一个不切实际的高度。有人说中国房地产投机是由于人民币汇率偏低，导致外资涌入。我认为，外资对房地产不能说完全没有影响，但决不是主要原因。首先，中国房地产10年间的涨幅已达6倍，即使美圆对人民币降到3：1（这已是最高的估值水平），投资房地产仍然是暴利。其次，外资对中国房地产的影响有限。也许上海这些沿海大城市受外资影响很大，但内地城市，特别是中小城市呢？我在武汉，那里的房子都是中国人住的，我不认为中国房地产已为外资控制。第六、地方政府、银行的大力支持。房地产的繁荣离不开地方政府的支持，这包括资金、土地、拆迁还有控制土地规模等诸多方面。至于银行的支持就更关键了，相当的房地产公司是靠银行的资金来运作，甚至根本就是空手套白狼。潘石屹最近就称大部分房地产公司的财务状况不容乐观。没有银行的支持房地产的大发展怎么可能？而这在国外是不允许的。第七、腐败势力的影响。几乎所有的贪官污吏都和房地产有关，他们不仅廉价出卖土地，更到处拆迁，人为制造需求。
　　
　　中国房地产繁荣了10年，然而现在它已经出现了“拐点”。因为不管中国的国情如何，最后起根本作用的还是住房收入比。现在有些人不承认 “拐点”一说，他们固执的认为这只是暂时的现象。对这类人，我看要么无知，要么无德，要么两者兼而有之。
　　
　　现在总有人说什么“刚性需求。是的，所有人都想要房子。但想是一回事，行动又是另外一回事。30年前人们就没有住房需求了？都心甘情原的挤在一间房里？再刚的需求如果不吃饭不穿衣都得不到那还是什么“刚性需求”。现在的房价太高了，即使是普通白领都买不起。目前上海市中心城区的房价已到每平方米3万元，而我的一个朋友年薪40万居然也只能租房。因此，对于普通人来说，房子已经是一个不可能完成的梦。
　　
　　还有一种观点也很流行，他们认为中国存在土地短缺，所以房价将会越来越高。然而，这也是不正确的。1989年的日本和1997年的香港都听到过同样的抱怨声。日本的人均土地面积甚至还不如中国长三角地区，但现在其房价已经从最高点下降了75％，达到8倍于家庭收入的合理水平。香港有 70％的土地根本尚未开发，其高房价源于政府的政策。中国的土地状况远好于日本和香港，虽然未来有几亿农民进城，但城市也将扩张，进城农民的土地、住房的一部分也将成为城市的一部分，城市的高度还将增高。看一下武汉吧：1986年，武汉城市建设区为234.94平方公里，2006年为455.06平方公里。1986年，中心城区房屋277040栋，其中，高层建筑（14层以上）仅19栋；2006年，中心城区房屋为514261栋，高层建筑1187栋。20年前，武汉最高的楼是24层的晴川饭店，高88.6米；20年后，则是位于汉口新华路的69层民生银行，高284.4米。尽管30年来有大量的农村人口涌入城市，但全国城市人均住房面积还是从1978年的6.7平方米增长到2006年为26.1平方米。可以肯定，未来的住房将更加舒适、宽敞。
　　
　　房价是怎么掉下来的呢？有人认为是政府调控。这不正确！政府的调控不能说一点作用没有，但肯定不是主要原因。去年二套房首付比例提高事实上并没有认真执行，贷款利息的提高幅度也很有限。以武汉市为例，10年间房价增长了6倍以上，平均每年近20%。7-8%的利息（更不用说提高的幅度）对炒房者根本是无足痛痒！至于经济适用房，今年才刚刚开始加快建设，影响更是有限。房价掉下来的真正的原因是房价太高，远超过了普通居民的承受能力。它已经没有上涨空间。而决定这些的就是房价收入比过高。
　　
　　房价收入比是比较正式的说法，个人以为用购买力，以对住房的购买力来形容更好懂一些。房价低收入高购买力就高，房价高收入低就购买力低。我前面提到了中国房地产的很多特殊情况，这使得一段时间内可以容忍居民收入与房价脱节。然而，中国的房价最终还是要和普通居民的收入相适应的。这是客观规律，是不以任何人的意志为转移的！现在普通人的对房子的购买力已经低到了极点，还是以武汉为例，2007年武汉市职工月平均收入为1646.6元，而市区房价平均为6000元每平方米。一个普通职工不吃不喝要30年才能买到一个100平方米的房子。房地产泡沫破裂已不可避免！
　　
　　和中国房地产曾经的繁荣一样，中国房地产泡沫破裂也有自己的特点。用一句话来概括就是比估计的来得更猛烈，更具有破坏性。既然中国房地产曾经过度繁荣，现在也必将加速衰退，这是符合能量守恒定理的。为什么会这样呢？根本原因就是需求比预想的低得多。第一、中国中、高收入阶层现阶段购房意愿低。中国最有经济实力的阶层基本上都是有房一族，而且都是10年内买的房。他们中的相当一部分已经是几次换房，不少人拥有几套住房，故而现阶段对住房的需求并不高。第二、城镇普通居民对住房的购买力太低。虽然城镇居民人均可支配收入由2002年7703元增加到2007年13786元，但与房价相比无论是从总量上还是增长速度上讲都仍然太低。需要指出的是中国房地产的危机远比我们想象的严重。我们知道，中国的基尼系数很高，2004年即达0.465，远远超过了国际上收入分配差距的警戒线。这实际上意味着大多数人的收入水平远低于平均水平。正因为如此，高房价与低收入的矛盾比我们看到的更为突出。第三、宏观经济放缓，银根紧缩。第四、居民收入增速降低。2008年一季度城市居民收入较去年同期增长11.5%，扣除CPI实际只增长3.5%。增长3.5%对欧美发达国家来说应该是很不错的业绩，但对中国来讲就太低了。请看这几年的数据：2004年城市居民实际收入增长7.7%，2005年9.6%，2006年10.4%，2007年12.2%。我们还应该看到3.5%是个平均数字，一方面CPI的统计是个平均值，它包含普通居民消费较少的涨幅为负的汽车、电子产品等。另一方面高收入者的收入增长水平远高于普通居民。所以，对大多数人来讲目前的实际收入增长是负增长。在这种情况下你能指望普通居民去为高高在上的房价买单吗？第五、中国传统的家庭关系制约了房地产的需求。在中国，婚姻是讲究门当户对的，通常收入较高者其配偶收入也较高。反之，收入较低者其配偶收入亦较低。另外，因为长期的封建思想影响，常有一人得道，鸡犬升天的现象。所以父母经济条件较好的其子女一般也收入颇高（因为其父母有较好的社会资源）。这使得各个家庭之间收入分布更不均匀，反映在目前的楼市上就是一些家庭可以很轻易的购房，而大多数家庭则根本不可能。第六、地方政府支持力度减弱。不是说地方政府改弦更张，实在是没有办法。现在好拆的房子基本上都拆完了，剩下的房子年数新不说，而且房子的所有者的社会能量要比以前大得多，拆迁的阻力很大。第七、政府的宏观调控。这方面的文章很多，用不着我来罗嗦。
　　
　　中国房地产的衰退会一直持续下去吗？我认为今年年底到明年初就会有一个比较大的反弹。首先，政府态度的转变。目前政府是积极支持房地产的调控的，但这种情况不会维持很久。房地产的衰退会带来剧烈的社会动荡，象美国这次经济衰退就是由次贷危机引起的。中国的这次房地产衰退不属于次贷危机，它和10年前日本的经济衰退类似，区别是可能更严重。任志强们的话并不是危言耸听，事实上更加严重。比如银行，就要受到双重打击。一方面，房地产商借的大量贷款将不能偿还。另一方面，大量的炒房者的贷款也不可能偿还。银行的呆帐、坏帐将达到可怕的程度。还有投资，地方政府的收入相当一部分来自于卖地皮，有些地方达到了一半以上。房地产的衰退使地方政府的收入锐减，相当多的市政工程将难以为继，大量的农民工将无事可做，不排除有引起社会动荡的危险。目前，有关方面对这些似乎认识不足，应变的准备工作也不够充分，一旦上述问题出现，极有可能改变先前的立场。个人以为到时可能会减少第二套房贷款的限制，甚至降低二手房的交易税以刺激房地产市场。第二、利益集团的鼓惑。利益集团的鼓惑一直没有停，房地产的危机会使它们更加积极的做这件事。第三、投机者的涌入。中国投机者没有风险意识，当房价下跌15%—20%的时候，投机者有可能再次进入市场。正如他们在股市中的一样抄底。第四、房价的下跌扩大了购房者的队伍。
　　
　　但是房地产的复苏将是短暂的，因为房价收入比过高这个决定性的因素并没有根本性的改变。过不了多久，房价将会再次下跌，而且将更加猛烈，未来可能将跌去一半以上（去除通货膨胀因素）。
　　
　　当然，以上分析并不是绝对的，如果通货膨胀达到了15%以上，为了手中的钱保值，有可能有大量的资金涌入房地产市场，推动房价走高。不过到了那时候又有谁关心房子的问题呢？
   
   
   
   
   
   
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